OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS: QUANDO INCIDE IBS, CBS OU IS

A LC 214 redefiniu completamente a tributação imobiliária, criando situações onde a locação — que antes NÃO era tributo sobre consumo — passa a sofrer IBS e CBS, mas somente em condições específicas.

Vamos separar:

✅ 2.1. Operações imobiliárias SEM incidência de IBS e CBS

❌ A) Locação de imóveis por pessoa física até 3 imóveis E até R$ 240 mil/ano

Sem IBS/CBS.

❌ B) Locação de 1, 2 ou 3 imóveis, independentemente do valor do imóvel

O número máximo de 3 imóveis é um limitador para tributação.

❌ C) Venda de imóveis próprios

Venda patrimonial não sofre IBS/CBS.
Há apenas IRPF ou IRPJ/CSLL sobre ganho de capital.

❌ D) Locação simples sem serviços agregados

Ex.: aluguel de galpão, apartamento, sala, terreno.

❌ E) Holding patrimonial que apenas loca imóveis próprios

Não sofre IBS/CBS — continua tributada pelo IRPJ/CSLL.

✅ 2.2. Operações imobiliárias COM incidência de IBS e CBS

A LC 214 determina que haverá incidência de IBS/CBS quando a exploração de imóveis:

✔ Atingir caráter empresarial

E quando se verificarem:

a) Pessoa física com receita anual de aluguéis > R$ 240.000

E possuir mais de 3 imóveis alugados.

👉 Aqui a pessoa física se torna contribuinte do IBS e da CBS.
👉 A locação passa a ser considerada atividade econômica organizada.

✔ B) Locação por temporada inferior a 90 dias com serviços

– Enxoval, limpeza, recepção, check-in, manutenção etc.
→ É equiparada à hospedagem.
→ Incide IBS e CBS sobre o serviço (não sobre a parte patrimonial).

Base reduzida:

• 40% da base tributável (LC 214 prevê redutor menor do que na locação comum).

✔ C) Administração, intermediação e gestão imobiliária

Corretagem, gestão, administração de aluguéis, concierge e facilities:
→ São serviços
→ Sujeitos a IBS e CBS com alíquota cheia.

✔ D) Incorporação imobiliária (venda na planta)

→ É tratamento de serviço com obra agregada.
→ IBS e CBS com crédito pleno de materiais e serviços.

✔ E) Construção para terceiros (empreitada, subempreitada)

→ Incide IBS e CBS
→ Crédito integral dos insumos

🧮 PARTE 3 — Quando a Pessoa Física passa a ser contribuinte de IBS e CBS

A LC 214 determina tributação quando existir atividade econômica habitual, caracterizada por DOIS gatilhos cumulativos:

🎯 Gatilho 1 — Receita anual de aluguel superior a R$ 240.000

Equivale a R$ 20 mil/mês.

E:

🎯 Gatilho 2 — Mais de 3 imóveis alugados simultaneamente

Exemplo:

• PF com 4 imóveis alugados e receita de R$ 300 mil/ano → Contribuinte de IBS/CBS

• PF com 10 imóveis, mas receita de R$ 180 mil/ano → ❌ Não entra

• PF com 2 imóveis e receita de R$ 260 mil/ano → ❌ Não entra

• PF com 4 imóveis e receita de R$ 230 mil/ano → ❌ Não entra

📌 Somente quando ULTRAPASSA ambos os limites a PF vira contribuinte do IBS/CBS.

💸 PARTE 4 — Como o imposto será calculado nos aluguéis

A LC estabelece dois mecanismos de mitigação:

✔ 1) Redução da base de cálculo em 70%

Locação residencial ou comercial “pura”.
Carga efetiva aproximada:

• Alíquota IBS + CBS = 26,5% (estimada)

• 30% da base × 26,5% = 7,95% efetivo

✔ 2) Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial

– Deduzido da base de cálculo
– Atualização mensal pelo IPCA

🏡 PARTE 5 — Locação por temporada (Airbnb, Booking) com serviços

Se houver serviços agregados e período inferior a 90 dias, a operação é tratada como hospedagem.

Regras específicas:

• Base reduzida: 40%

• Pode haver limitação de créditos

• Incidência plena de IBS e CBS sobre a parcela do serviço

• Parte patrimonial permanece isenta

📌 PARTE 6 — Exemplo Definitivo (Pessoa Física)

PF possui:

• 5 imóveis alugados

• receita anual: R$ 300.000
  → Vira contribuinte de IBS/CBS

Cálculo:

Base de cálculo:
300.000 × 30% = 90.000 (redução de 70%)

Tributo estimado:
90.000 × 26,5% = 23.850

Redutor social (se residenciais):
5 imóveis × R$ 600 = R$ 3.000 → Base efetiva: 87.000
Tributo final aproximado: R$ 23.055

🟪 PARTE 7 — Exemplo (Temporada 60 dias, serviços incluídos)

PF com 2 imóveis, receita anual 120 mil →
→ Não vira contribuinte de IBS/CBS (abaixo de 240 mil e até 3 imóveis), mas:

Para temporada < 90 dias com serviços, mesmo PF é tributada porque configurou serviço.

Base reduzida:
120.000 × 60% = 72.000

IBS/CBS (26,5%):
72.000 × 26,5% = 19.080

🟩 RESUMO FINAL — Estrutura organizada

✔ IS (Imposto Seletivo)

• Não se aplica ao setor imobiliário

• Focado em bens poluentes e prejudiciais à saúde

• Afeta veículos, eletrônicos, combustíveis, bebidas etc.

✔ IBS/CBS — IMOBILIÁRIO

Incide quando:

• PF ultrapassa R$ 240 mil/ano e possui mais de 3 imóveis

• Locação por temporada com serviços

• Hospedagem

• Empreitada, construção, incorporação

• Administração e gestão de imóveis

Não incide quando:

• Locação simples por PF dentro dos limites

• Venda de imóveis próprios

• Holding patrimonial sem prestação de serviços